Z początkiem stycznia, banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Obecnie zdolność kredytowa jest liczona maksymalnie jak dla kredytu na 25 lat (niezależnie od faktycznego okresu kredytowania), banki uwzględniają przy liczeniu zdolności kredytowej spadek dochodu po przejściu kredytobiorcy na emeryturę, a rata przyszłego kredytu hipotecznego wraz z ratami innych kredytów nie może przekroczyć 42% dochodu w przypadku kredytu walutowego i 50% w przypadku kredytu w złotówkach. Tylko dla klientów, których dochody są wyższe niż średnia krajowa suma rat posiadanych kredytów może sięgnąć 65% ich dochodów. Zmiany te spowodowały, że zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa spadła od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

czytaj też: Rodzina na Swoim w 2012 nadal opłacalna ale...

Stopy procentowe od dwóch kwartałów utrzymywane są na stałym poziomie (aktualnie 4,5%), jednak oprocentowanie kredytów wzrasta. Obecnie WIBOR 3M osiągnął psychologiczną barierę 5%, podczas, gdy jesienią 2011 roku WIBOR 3m wynosił 4,75% (rok wcześniej był niższy o prawie cały punkt procentowy). Wzrost o 1,2 punktu procentowego w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy spowodował wzrost raty typowego kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat o 75 zł na każde 100.000 kredytu.

Prognozy mówią, że w pierwszym półroczu 2012 roku stopy procentowe powinny zostać utrzymane na stałym poziomie. W drugiej połowie roku spodziewany jest spadek wysokości stóp procentowych (sądząc po notowaniach kontraktów terminowych), niestety równie prawdopodobny jest również wzrost stóp ponieważ polityka pieniężna uzależniona jest od wielu czynników takich, jak: inflacja, pozycja złotego w stosunku do innych walut, wysokość stóp procentowych za granicą, czy oczekiwanie spowolnienia gospodarczego.

Dzięki niższym stopom procentowym zarówno w strefie euro jak i w Szwajcarii rata kredytu hipotecznego zaciągniętego w jednej z dwóch najpopularniejszych walut obcych jest wciąż niższa od kredytu zaciągniętego w złotówce. Sytuacja ta może się jednak szybko zmienić ze względu na wzrost kursu danej waluty, co pociąga za sobą zarówno wzrost raty kredytu jak i wzrost kapitału zaciągniętego kredytu w przeliczeniu na złotówki. Stosując się do zapisów rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która przed takimi negatywnymi skutkami ma ochronić klientów, od połowy zeszłego roku banki zaczęły wycofywać się z kredytów udzielanych w walucie obcej. Na początku spora część banków wycofała się z kredytów we frankach szwajcarskich. Zrobiły tak: Alior, Polbank mBank i Multibank, a także BPH, Deutsche Bank, PKO BP, DnB Nord oraz Nordea. W ostatnich miesiącach banki zaczęły wycofywać ze swojej oferty również kredyty udzielane w Euro. Kredyty walutowe zniknęły całkowicie z oferty Credit Agricole i Kredyt Banku. Nordea, Deutsche Bank, czy Alior pozostawiły kredyty walutowe, są one jednak dostępne jedynie dla najbardziej zamożnych klientów.

W sytuacji, gdy kredyty udzielane w walucie obcej są dostępne tylko dla nielicznych klientów, a kredyt z dopłatami jest coraz trudniej uzyskać, wydawać by się mogło, że banki będą chciały zachęcić klientów konkurując między sobą w ofercie tradycyjnych kredytów złotówkowych. W praktyce jednak na przełomie roku kilka banków ogłosiło podwyżki marż nowoudzielanych kredytów hipotecznych.

Utrudniony dostęp do źródeł finansowania i nadwyżka podaży nad popytem powinny  przynieść osobom szukającym własnego lokum korzyść w postaci spadku cen mieszkań. Na obniżenie cen mieszkań na runku pierwotnym oprócz promocji cenowych przygotowanych przez deweloperów będzie miało również wpływ oddanie do użytkowania w 2012 mieszkań mniejszych, o niższym standardzie i w lokalizacjach oddalonych od centrum miast. Utrzymujący się spadek cen nowych mieszkań powinien skutkować również spadkiem cen lokali z rynku wtórnego. Paradoksalnie może się okazać, że dzięki zamianom w sposobie liczenia zdolności kredytowej i wzrostowi konkurencji na rynku mieszkaniowym 2012 rok będzie, mimo wszystko, najlepszym momentem na zakup własnego mieszkania.

Konrad Pluciński Doradca Kredytowy Murator FINANSE