Pożyczka hipoteczna - nieruchomość pod zastaw - pożyczka hipoteczna, zastaw nieruchomości, kredyt niecelowy, banki

Jeżeli wybudujesz dom, możliwość zamieszkania w nim nie będzie jedyną korzyścią z inwestycji. Nieruchomość umożliwi również zaciągnięcie pożyczki hipotecznej niżej oprocentowanej niż kredyt konsumencki.

Banki udzielają pożyczek hipotecznych na korzystnych warunkach, ponieważ nieruchomość jest dla nich pewnym zabezpieczeniem. Dla właścicieli nieruchomości zaś jest to szansa na uzyskanie kredytu niżej oprocentowanego niż gotówkowy.

Większość banków oferuje pożyczki hipoteczne lub tzw. Kredyt niecelowy, pod warunkiem ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Najchętniej, jeśli prawnym zabezpieczeniem kredytu będzie nieruchomość mieszkalna (dom, mieszkanie, działka zabudowana domem). Większym problemem może okazać się ustanowienie hipoteki na gruntach o przeznaczeniu rolnym, usługowym, przemysłowym, na siedliskach, działkach leśnych itp.

Kredyt niecelowy ma swoje zalety i wady. Do korzyści możemy zaliczyć możliwość rozłożenia spłaty zadłużenia na dłuższy okres niż w przypadku kredytu konsumenckiego – w większości banków będzie to 15, a nawet 25 lat. Trzeba jednak pamiętać, że w związku z brakiem celu mieszkaniowego zdecydowana większość banków podniesie marżę średnio o 1- 3% w porównaniu z kredytem hipotecznym. Podwyższona marża będzie obowiązywać w całym okresie kredytowania (jest ona jednym z dwóch składników oprocentowania, drugi to zmienna stawka referencyjna WIBOR lub LIBOR, niezależna od banku). To zaś znacząco wpłynie na wysokość rat. Warto wspomnieć, że nie ma ustalonej maksymalnej kwoty kredytu niecelowego, nie wymuszoną wartość sprzedaży, czyli określony procent wartości  nieruchomości, jako górną granicę kwoty pożyczki. Zwykle jest to od 60% do 80% wartości nieruchomości. Jeśli dodatkowo zabezpieczeniem ma być działka, to wskaźnik udziału kredytu w tej wartości może okazać się jeszcze niższy.

Tego rodzaju kredyt może zaciągnąć każda pełnoletnia osoba fizyczna spełniająca warunki banku dotyczące zdolności kredytowej, wieku i zatrudnienia. Kredytobiorca musi być oczywiście właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości.

Wiele osób sądzi, że jeśli w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka banku, to właściciel nieruchomości ma ograniczone prawo dysponowania nią. Nie jest to prawda – wpis banku w księdze wieczystej oznacza jedynie, że właściciel zaciągnął „jakiś” kredyt, który zabezpieczył nieruchomością. Obciążając własną nieruchomość, jej właściciel w dalszym ciągu zachowuje pełne prawo do zarządzania nią. Prawo takie straciłby dopiero wówczas, gdyby przestał spłacać kredyt, a bank wszcząłby postępowanie windykacyjne, które ostatecznie skończyłoby się decyzją o przejęciu nieruchomości.

Gdyby natomiast kredytobiorca chciał sprzedać obciążoną nieruchomość, musiałby wystąpić do banku z prośbą o saldo zadłużenia. Bank ma obowiązek wydać taki dokument i na jego podstawie – jeśli transakcja doszłaby do skutku – w akcie notarialnym wskazano by kwotę, którą kupujący musiałby wpłacić do banku, ewentualną nadwyżkę przekazując na konto sprzedającego Gdyby jednak cena transakcyjna okazała się niższa niż zadłużenie – co teoretycznie jest możliwe – wtedy sprzedający musiałby wpłacić różnicę na konto banku, aby ten zwolnił hipotekę.

Do oszacowania wartości nieruchomości, na której bank ustanowi hipotekę, będzie potrzebny operat szacunkowy sporządzony przez dział wewnętrzny banku lub przez zewnętrznego rzeczoznawcę majątkowego. 

Jeśli rzeczoznawca korzystnie dla nas szacuje wartość nieruchomości, pamiętajmy, że bank będzie miał zawsze prawo do korekty wartości, tak aby była dla niego bezpieczniejsza.

Jeśli decydujemy się na rzeczoznawcę z zewnątrz, sprawdźmy najpierw czy jego nazwisko figuruje na liście rzeczoznawców współpracujących z bankiem, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt. 

Maciej Stachowicz, specjalista ds. kredytów Murator FINANSE