Rynek pierwotny, rynek wtórny – różnice w kredytowaniu - rynek pierwotny, rynek wtórny, kredytowanie, kredyt mieszkaniowy

Myśląc o kupnie mieszkania zastanawiamy się czy kupić nowe na rynku pierwotnym, czy może już wykończone i urządzone z rynku wtórnego.

Transakcje na rynku pierwotnym dotyczą zakupu nieruchomości bezpośrednio od inwestora (Deweloper lub Spółdzielnia Mieszkaniowa). Nabywca staje się pierwszym właścicielem danej nieruchomości.
Transakcje na rynku wtórnym dotyczą zakupu nieruchomości od poprzedniego użytkownika nieruchomości.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, musimy je jeszcze wykończyć i urządzić, jeśli nie mamy odłożonych środków własnych na ten cel, warto poprosić bank o skredytowanie oprócz zakupu mieszkania, również kosztów związanych z remontem.
Wnioskujmy o to już przy kredycie na zakup, w późniejszym etapie istnieje możliwość aneksowania umowy z bankiem i podwyższenia kwoty kredytu, ale wiąże się to kolejną identyczną procedurą jak przy wnioskowaniu kredytu na sam zakup mieszkania.

Większość przyszłych klientów banków na kredyt hipoteczny, decyduje się na kredyt w EUR, ale jaki kredyt walutowy wybrać, denominowany do kursu EUR, czy indeksowany. Warto zwrócić uwagę na to jaki kredyt w swojej ofercie ma dany bank.

Kredyt denominowany to taki gdzie we wniosku wnioskuje się o kwotę w PLN (mieszkanie kupujemy w złotówkach), bank natomiast w dniu podjęcia decyzji kredytowej, najpóźniej w dniu podpisania umowy określa kwotę zaciąganego przez nas kredytu w EUR, po kursie waluty z tego dnia. Podpisujemy więc umowę z bankiem gdzie wiemy jaką kwotę w EUR, przyjdzie nam spłacać. Trafiamy jednak w pułapkę, bo środki z kredytu będzie bank uruchamiał na konto naszego dewelopera w transzach zgodnie z harmonogramem, który mamy określony przy umowie przedwstępnej zakupu mieszkania. Bank wypłaca transzę w PLN, przeliczając to z udzielonych nam EUR po kursie z dnia wypłaty. Po uruchomieniu całego kredytu dochodzi do sytuacji, gdzie wnioskowana przez nas kwota kredytu nie jest już tą kwotą jaką otrzymał deweloper. Może się okazać, że bank uruchomił już cały przyznany kredyt, a deweloper nie dostał 100% ceny sprzedawanego mieszkania.

Jeżeli bank stosuje kredyt walutowy indeksowany do kursu, sytuacja jest inna. Podpisujemy z bankiem umowę kredytową na wnioskowaną kwotę w złotówkach i bank tą kwotę co do grosza uruchamia na rachunek dewelopera. Przeliczenie na walutę następuje w momencie uruchomienia poszczególnych transz kredytu. Ostateczną kwotę zaciągniętego przez nas kredytu walutowego poznamy dopiero po wypłaceniu wszystkich transz. W ten sposób unikamy ryzyka związanego z tym, że deweloper nie otrzyma z banku całej kwoty mu należnej, sami jednak musimy liczyć się z tym, że wysokość naszego kredytu może być inna niż w chwili ubiegania się o kredyt.

W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, cała kwota kredytu przyznanego przez bank, wypłacana jest zbywcy po akcie notarialnym, jednorazowo, więc w tym przypadku nie ma istotnej różnicy, czy wybrany przez nas kredyt będzie indeksowany czy denominowany.

Jednym z zabezpieczeń stosowanych przez banki udzielające kredyty hipoteczne jest  ubezpieczenie kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki. Głównym zabezpieczeniem banku przy wnioskowanym przez nas kredycie jest wpis do hipoteki nabywanego mieszkania.
W okresie przejściowym banki stosują dodatkowe ubezpieczenie, gdzie zobowiązani jesteśmy do płacenia składki ubezpieczeniowej lub niektóre banki na ten okres podwyższają oprocentowanie udzielonego kredytu.
Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, od razu po  podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży/kupna, składamy do Sądu wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku. Czekamy tylko na to, aż Sąd rozpatrzy wniosek i dokona wpisu a wpis uprawomocni się. Po przedłożeniu w banku odpisu KW z wpisana już hipoteką, bank zaprzestaje pobierania składki ubezpieczenia lub obniża nam oprocentowanie kredytu, które na ten okres było podwyższone. Na wpis hipoteki czekamy  kilka miesięcy.

Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, mieszkanie jest dopiero budowane, nie posiada jeszcze księgi wieczystej. Dopiero po wybudowaniu przez dewelopera naszego mieszkania, oddaniu go do użytkowania, możemy z deweloperem podpisać akt notarialny i wtedy dopiero Sąd dla tego mieszkania założy księgę wieczystą i będzie możliwe wpisanie hipoteki. Przy założeniu, że deweloper będzie realizował inwestycje w okresie 18 miesięcy i w niedługim okresie po oddaniu lokalu do użytkowania podpisze z nami akt notarialny, okres przejściowy do ustanowienia zabezpieczenia banku w postaci wpisu do hipoteki, może wynosić ok. 24 miesiące.

Zaciągnięty przez nas kredyt na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, będzie wypłacany przez bank w transzach, które określił nam deweloper a powinny być związane z postępem robót budowlanych, bank przed uruchomieniem kolejnej transzy może dokonać inspekcji nieruchomości, sprawdzić postęp prac i zaawansowanie robót budowlanych. W większości banków każdorazowa inspekcja wiąże się z dodatkową opłatą w wysokości 100 do 200 zł.
Z wypłatą kredytu w formie transz wiąże się również karencja w okresie wypłat transz kredytu. W całym okresie kiedy mieszkanie jest budowane, a deweloper otrzymuje kolejne transze, klient zaciągający kredyt hipoteczny płaci jedynie odsetki od kredytu. Tak więc czekając na nasze przyszłe mieszkanie nie jesteśmy w dużym stopniu obarczeni spłatą zaciągniętego kredytu.

Przy zakupie mieszkania używanego na rynku wtórnym, czeka nas opłata za czynności cywilno – prawne. Opłata ta zależy od wartości nieruchomości podanej w umowie i wynosi – 2%. Pobierana jest w przypadku mieszkania, spółdzielczego prawa do lokalu, domu zakupionego na rynku wtórnym. Nie uiszczają tego podatku osoby zakupujące nieruchomość nową. Wynika to z faktu, że grunt zakupiony przez dewelopera objęty był podatkiem VAT, a zgodnie z polskim prawem, jeżeli jedna ze stron z tytułu dokonanej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to strony są zwolnione z opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dowiedzieć się jak najwięcej o realizowanej inwestycji.  Bank będzie od nas wymagał dodatkowych dokumentów świadczących o rzetelności dewelopera. Bank dokona sprawdzenia dewelopera i jego inwestycji pod kątem prawnym i finansowym. W praktyce może okazać się, że inwestycja wybranego dewelopera nie jest kredytowana przez wszystkie banki.